¿Tienes pensado solicitar un préstamo con garantía hipotecaria?

Si es así, quizás te gustaría conocer las recientes  novedades que ha incluido la nueva Ley al respecto.

Entrada en Vigor

La nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario entró en vigor el pasado 16 de junio de 2019 con la finalidad de cumplir con la Directiva 014/17/U europea, que obliga a España a adecuarse al marco jurídico europeo en el ámbito de contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Ámbito de aplicación

La Ley es de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física. 

La normativa será aplicable a todos aquellos contratos que tengan por objeto la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial y la concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Desencadenante

Esta Ley es consecuencia de la avalancha de demandas por cláusulas abusivas fundamentadas en la falta de transparencia de las operaciones bancarias en el ámbito hipotecario (la conocida como » CRISIS HIPOTECARIA»), lo que ha ocasionado desde que viera la luz la famosa Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, la entrada en escena de numerosa Jurisprudencia (Jurisprudencia a veces contradictoria desde mi punto de vista como letrada), creando por tanto la necesidad de una regulación más completa y, sobre todo, clara al respecto.

La citada ley afecta a las entidades bancarias e intermediarios que participen en el proceso hipotecario y busca sobre todo, ofrecer una mayor protección al consumidor.

Finalidad

1. Proteger al consumidor en el ámbito hipotecario con nuevas medidas y límites.
2. Garantizar la  transparencia en el proceso de contratación.
3. Señalar con claridad quien asume los gastos e impuestos derivados de la operación hipotecaria.
4. Aumentar la regulación de las condiciones aplicables a los contratos hipotecarios.
5. Descongestionar la vía contenciosa en cuanto a pleitos o controversias que versen sobre condiciones generales de Contratación.
6. Facilitar la posibilidad de cambiar de entidad bancaria.
7. Limitar las comisiones desproporcionadas.

Cambios más destacados

1.- Aparecen nuevos documentos para garantizar la Transparencia contractual.

Desaparecen los famosos documentos de los que tanto hemos oído hablar la FIPRE y la FIPER y entran en escena la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) Dichos documentos deben llevar aparejada  una relación de las  cláusulas y elementos contractuales más relevantes, otorgando al cliente un plazo de diez días para analizar la documentación, poderla comparar con la que ofrecen otras entidades bancarias y para tratar de negociar mejores condiciones.

Por tanto, el prestamista deberá entregar al prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:

– La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.

– Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera.

-En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

– Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.

– Un desglose con la información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

– En caso de que se requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, se deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

– La advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega conforme a este apartado.

Toda esta documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario. El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos dejando constancia de ello en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario. El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste alguno.

2.-    Se regula expresamente la distribución de los gastos de constitución de hipoteca.

Se establece que la entidad prestamista deberá asumir la totalidad de los gastos de gestoría, Notaría, Registro de la Propiedad e impuesto de transmisiones patrimoniales y actos Jurídicos documentados.

La tasación de la vivienda es el único gasto que correrá a cargo del cliente, que podrá elegir la sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito o profesional homologado, que quiera sin necesidad de que sea la del mismo banco con el que firma la hipoteca.

Señalar que hay entidades que están asumiendo este coste también aunque se regule así en la Ley.

Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario correrán a cargo de quien las solicite, a excepción de la copia simple que el notario remitirá al correo electrónico del cliente (de forma gratuita). 

3.-  Abaratamiento y límites en la amortización ya sea total o parcial

Establece el artículo 23 de la citada ley, que el prestatario podrá en cualquier momento anterior a la terminación del término pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes.

La comisión  por amortización anticipada se limita a 0,25% durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo y a 0,15% durante los cinco primeros años en la hipoteca a tipo de interés variable y la hipoteca a tipo fijo alcanza los límites del 2% durante los 10 primeros años y 1,5% el resto del plazo. 

4.- Novedades en cuanto a las Ejecuciones hipotecarias e interés de demora.

La protección al consumidor se extiende a las ejecuciones hipotecarias ya que solo se podrá ejecutar una vivienda/hipoteca si se acumulan doce cuotas impagadas o si los impagos superan al 3% del capital del préstamo durante la primera mitad del plazo. La cifra asciende a 7% y 15 cuotas en momento posterior. 

En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora únicamente podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

5.   Se prohíbe fijar un límite a la bajada del tipo de interés superior al 0% «la famosa Cláusula suelo objeto de miles de litigios».

En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.

El interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo.

Desde mi punto de vista, para que se entienda mejor,  la nueva Ley limita a 0 % la bajada del tipo de interés variable. Como sabemos numerosa jurisprudencia considera el 0% una cláusula suelo porque se encuadra en la definición de límite a la bajada del tipo de interés variable, pero es muy acertado y lógico establecer este límite ya que si los intereses son negativos cambiaría la naturaleza del contrato y no estaríamos ante un contrato de préstamo, sino ante un depósito remunerado.

 6.    En la nueva Ley, el Notario cobra mayor protagonismo al asesorar al cliente

Con la nueva Ley,  los prestatarios tendrán que acudir al Notario en dos ocasiones;  En la primera ocasión con anterioridad a la firma del préstamo hipotecario, que es cuando el notario les informará de las condiciones de su hipoteca y los asesorará, haciendo al prestatario un test para corroborar su conocimiento. Y en la segunda ocasión el prestatario acudirá a la notaria para firmar el préstamo hipotecario.

El cliente tendrá la posibilidad de elegir libremente al notario, quien debe comprobar la correcta entrega en plazo de la documentación. El prestatario debe comparecer ante el notario al menos un día antes de la firma, debiendo ser correctamente informado sobre las cláusulas reflejadas en la FEIN y FIAE.

En definitiva, como muy acertadamente he leído, la nueva ley ha supuesto el ascenso de los notarios en su papel de asesor imparcial del consumidor y garante de legalidad y transparencia en todo el proceso de constitución de préstamos con garantía hipotecaria recogidos dentro del ámbito de aplicación de la nueva Ley.

7.  Se prohíbe la exigencia de contratar productos vinculados

Como es bien conocido (con anterioridad a la nueva Ley), las entidades bancarias obligaban a los prestatarios a contratar otros productos que ofrecían como condicionante para conceder la hipoteca y para tener mejores condiciones, (planes de pensiones, tarjetas, seguros de vida, de hogar… entre otros). La nueva ley prohíbe esta práctica, y recoge expresamente que quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos.

Como excepción a la prohibición mencionada anteriormente, se establece en la Ley que las entidades bancarias prestamistas o intermediarios podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario.

El hecho de que el prestamista acepte una póliza alternativa, distinta de la propuesta por la entidad bancaria, no podrá suponer un empeoramiento de las condiciones del préstamo.

8.    Se modifica la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Con la nueva Ley (a diferencia de lo que ocurría antes), cuando un cliente quiera realizar una subrogación de acreedor, no estará obligado a aceptar la contraoferta de su banco en el caso de que esta sea igual o mejor que la oferta de la entidad a la que pretenda trasladar su hipoteca. Se facilita de este modo el acceso a la subrogación con otras entidades, permitiendo al cliente cambiar a otra entidad bancaria libremente. Para todo esto, se establece un mecanismo de compensación entre las distintas entidades.

9.    Se crea un régimen sancionador.

Las obligaciones establecidas en la nueva Ley y sus normas de desarrollo tendrán el carácter de normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios, ya sean personas físicas o jurídicas cualquiera de los anteriores.

La Ley realiza una clasificación de las infracciones en muy graves, graves y leves y remite al régimen sancionador establecido en la Ley 20/2014 de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

En caso de necesitar un asesoramiento más completo y personalizado no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho profesional donde estaremos a su entera disposición para aclararle cualquier concepto.

Virginia Arjona Núñez (abogada).